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我有办法:涉及业主租户的法令与权益

2016年05月22日

东方日报:我有办法:涉及业主租户的法令与权益

陈键汉律师表示,业主和租户之间的合约可以分为两种,即租约(Tenancy)和租赁(Lease)。虽然两者都是將產业出租而產生的合约,但两者之间的租期却大为不同。

他说,租约的期限为3年或以下,但租赁的租期则必须超过3年,且必须在土地局下进行註册。一旦进行註册后,该產业或土地的地契將会显示租赁的存在。

「当进行租赁的时候,商场的自主权(ownership)其实是可以被转让的,当他被转让或转卖的时候,双方都会知道租赁的存在,主要的原因是因为租赁的期限很长,且会被该租赁给捆绑。」

他提到,大马目前没有任何的租约法令来管制租约和租户,因此目前市场上所有的租约都属于「自由契约」(free contract)。

他说,租户在签约时必须確保出租產业和签署租约的人是真正的业主,除非该人拥有业主的授权书才有权利签署租约。至于业主是公司的话,只有被授权的董事才有权签署。

他指出,租户也必须注意租约的內容,因超过3年以上的合约即是租赁,必须向土地局註册。「我们常会听到一些用词,如2+1,这其实是生约和死约的说法,通常指的是2年內业主不涨租金,而1年后可调涨租金的意思。」

他提到,租户在通常都会被要求先缴交2月的保证金(Deposit),但所谓的保证金其实是用来保证租户会如期交付所有的租金,而最后业主是必须原银奉还的。

「当然很多业主的做法是,如果租户最后2个月的租金不缴付,他们可以书面通知租户表示他们依据租约的条款用定金来缴付租金。」

他表示,在法律角度上,所谓出租產业给租户后,即租户可以享有一个安静的环境,因此即便是业主,在整个租约期间,在没有花的租户的允许下,是不得贸然进入產业內的。

此外,有业主会因为赶不走租户而採取切断水电供应的做法,究竟业主是否有权利呢?

陈键汉指出,无可否认这是非常有效的做法,但必须先釐清一个概念,即用户不搬走继续留在產业里,与业主切断水电供应是两回事。业主必须先视乎租约条款內是否有阐明业主有这项权利,否则租户可以要求赔偿。

「很多业主以为报案后就可以携带开锁匠去撬门,名正言顺进入產业內。惟,虽说租约已终止,但是业主是没有权利进入產业的,根据特定救济法阐明业主只有一个方法取回產业,即通过法庭程序。」

他说,业主可以通过向法庭申请所谓的驱逐令,让租户离开。在向法庭提出诉讼,并获得庭令后,就可以隨同法庭官员以及警方的陪同下,前往產业开锁进入並取回產业。
嘉宾DJ:陈键汉律师
电台主持人:丘淑霖

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